Перейти к содержимому 
После получения решения необходимо проверить полномочия органа, статус земли и объекта, наличие зарегистрированного права, основание признания постройки самовольной и соблюдение процедуры. Общие правила судебного спора разобраны в статье иск о сносе самовольной постройки. Если требуется оценить законность муниципального акта и остановить демонтаж, сопровождение входит в услугу споры о сносе объекта самовольного строительства.
Коротко
- Решение муниципалитета допустимо не для любой постройки с нарушениями, а только в пределах его законной компетенции.
- На частной земле внесудебный порядок по общему правилу не применяется, если сохранение объекта не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.
- Нельзя принимать внесудебное решение в отношении многоквартирного, жилого или садового дома, а также объекта с зарегистрированным или признанным судом правом собственности.
- После получения материалов от надзорного органа муниципалитет рассматривает их не более двадцати рабочих дней.
- Для сноса устанавливается от трёх до двенадцати месяцев, для приведения объекта в соответствие от шести месяцев до трёх лет.
- Подача заявления в суд сама по себе не приостанавливает действие решения. О приостановлении необходимо просить суд отдельно.
Когда орган местного самоуправления может принять решение о сносе самовольной постройки
Принудительный снос объекта капитального строительства проводится на основании решения суда или компетентного публичного органа. Административный порядок является исключением. Муниципалитет не вправе расширять перечень оснований местным положением, правилами благоустройства или решением комиссии.
Сначала нужно установить, относится ли спорная конструкция к недвижимости. Статья 222 ГК РФ применяется к зданию, сооружению или другому строению, которое прочно связано с землёй и не может быть перемещено без несоразмерного ущерба назначению. Для забора, навеса, замощения или нестационарного павильона могут применяться другие основания освобождения территории, но это не превращает такой объект в самовольную постройку.
Решение только о сносе
Орган местного самоуправления может распорядиться именно о сносе, если объект создан на земельном участке, на который отсутствуют необходимые правоустанавливающие документы, причём требование об их наличии действовало на дату начала строительства.
Такой же вариант предусмотрен, когда вид разрешённого использования земли не допускает размещения объекта, а участок находится в границах территории общего пользования. К ней могут относиться улицы, проезды, набережные, скверы и другие территории, которыми беспрепятственно пользуется неопределённый круг лиц. Одной ссылки на красные линии недостаточно: органу необходимо подтвердить местоположение объекта и применимый режим территории.
Снос или приведение в соответствие
Альтернативное решение возможно, если вид разрешённого использования участка не позволяет построить такой объект и постройка находится в зоне с особыми условиями использования территории. Границы зоны должны быть установлены в соответствии с законодательством на дату начала строительства, а режим этой зоны должен запрещать размещение такого объекта.
Даже наличие такой зоны не даёт автоматического основания считать объект самовольным. Если собственник не знал и не мог знать об ограничениях использования земли, это обстоятельство необходимо проверить по сведениям ЕГРН, документам о согласовании строительства и материалам установления зоны.
Другим основанием является отсутствие обязательного разрешения на строительство, если необходимость получить его существовала на момент начала работ. При этом муниципалитет должен установить не только отсутствие документа, но и то, что для конкретного объекта разрешение действительно требовалось.
Решение «снести или привести в соответствие» даёт обязанному лицу выбор законного способа исполнения. Возможность сохранить объект должна быть реальной: параметры можно исправить реконструкцией, а земельный и градостроительный режим допускает дальнейшее оформление.
Кто принимает решение о сносе самовольной постройки
В большинстве спорных ситуаций решение принимает суд. Муниципалитет действует без суда только в пределах пункта 4 статьи 222 ГК РФ. По общему правилу административное решение принимает орган местного самоуправления по месту нахождения постройки. В городах федерального значения соответствующие полномочия могут быть переданы уполномоченному органу государственной власти субъекта. Поэтому в Москве проверяют не только территориальное расположение объекта, но и нормативный акт, которым конкретному городскому органу предоставлена компетенция.
Если полномочия отсутствуют или орган выбрал административный порядок за пределами перечисленных законом случаев, он должен не выносить внесудебное решение, а обратиться с иском в суд.
Когда внесудебный снос самовольной постройки не допускается
Закон устанавливает ситуации, в которых судьбу объекта может определить только суд. Эти ограничения проверяют до анализа строительных дефектов, поскольку наличие нарушения само по себе не расширяет полномочия муниципалитета.
Зарегистрированное или ранее признанное право
Орган местного самоуправления не вправе принимать решение о сносе объекта, в том числе самовольно реконструированного, если право на объект или его часть зарегистрировано в ЕГРН либо признано судом. Регистрация не делает спорный объект законным навсегда, но переводит конфликт в судебную процедуру. Муниципалитет вправе предъявить иск и доказывать самовольность постройки, однако распорядиться о демонтаже собственным актом не может.
Такое же правило применяется, когда право возникло на законном основании до введения современной системы регистрации и признаётся действительным без записи в ЕГРН. Отсутствие свежей выписки в этой ситуации не означает, что объект разрешено снести административно.
Внесудебное решение также исключается, если ранее суд уже отказал в иске о сносе этой постройки. Орган не может преодолеть вступивший в силу судебный акт повторной квалификацией того же объекта.
Жилые объекты и многоквартирные дома
Муниципалитет в любом случае не вправе самостоятельно распорядиться о сносе многоквартирного дома, жилого дома или садового дома. Запрет распространяется и на объект, являющийся частью многоквартирного дома, даже если спор касается только пристройки или другого реконструированного элемента. Правило действует независимо от того, зарегистрировано ли право на объект. При наличии оснований уполномоченный орган обращается в суд, где исследуются статус строения, права проживающих и последствия заявленного требования.
Отдельные федеральные нормы дополнительно защищают некоторые индивидуальные и садовые дома, созданные до установленных законом дат, если соблюдены условия о правах на землю и допустимых параметрах. Поэтому дату строительства, назначение участка и историю регистрации необходимо подтверждать документами, а не определять по внешнему виду объекта.
Не допускается принятие решения о сносе объекта культурного наследия или объекта, обладающего его признаками. При выявлении такого статуса действуют специальные охранные процедуры.
Постройки, созданные до введения действующих требований
Дата создания объекта может исключить применение административного порядка. Верховный Суд указал, что нежилой объект недвижимости, построенный до 1 января 1995 года, нельзя признать самовольной постройкой, если при его возведении соблюдены строительные и градостроительные нормы. Орган местного самоуправления также не вправе принимать решение о сносе из-за отсутствия документов на земельный участок в отношении здания, сооружения или другого строения, созданного до введения в действие Земельного кодекса РФ.
Для жилого дома, построенного до 14 мая 1998 года, само отсутствие предоставленного для строительства участка также не всегда является достаточным основанием для сноса. Проверяются возможность оформления прав на землю и наличие строительных нарушений. Дату создания объекта и соблюдение действовавших требований необходимо подтверждать архивными, техническими и иными доказательствами.
Постройка на частной земле
Решение муниципалитета по общему правилу нельзя принимать в отношении постройки на участке, который не находится в государственной или муниципальной собственности. Исключение предусмотрено, когда сохранение объекта создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.
Наличие угрозы требует технического подтверждения. Ссылки на нарушение отступа, отсутствие разрешения или неудовлетворительное состояние без обследования не всегда доказывают опасность. Характеристики конструкций, фактические нагрузки и возможность устранения дефекта устанавливают с привлечением специалиста. Вопросы подготовки доказательств подробно раскрыты в статье экспертиза по самовольной постройке.
Даже при заявленной угрозе сохраняются безусловные запреты для зарегистрированной недвижимости, жилых и садовых домов и других прямо защищённых законом объектов. В подобных случаях публичный орган может добиваться ограничения эксплуатации или сноса через суд, но не подменять судебное рассмотрение собственным решением.
Порядок сноса самовольных построек органами местного самоуправления
Процедура начинается не с выезда подрядчика на объект, а с получения муниципалитетом уведомления о выявлении самовольной постройки и документов, подтверждающих её признаки. Такие материалы поступают от органов строительного, земельного, водного, природоохранного и другого предусмотренного законом надзора либо от муниципального контроля.
Обращение соседа или другой заинтересованной стороны может стать поводом для проверки, но не заменяет доказательства. До принятия решения должны быть установлены характеристики недвижимости, режим участка, время строительства и конкретное основание из статьи 222 ГК РФ.
Рассмотрение материалов в течение двадцати рабочих дней
Муниципалитет рассматривает полученное уведомление и документы в срок не более двадцати рабочих дней. По результатам он выбирает одно из трёх действий:
- Принимает решение о сносе либо о сносе или приведении объекта в соответствие, если имеются условия для внесудебного порядка.
- Обращается в суд с соответствующим иском, когда разрешить вопрос собственным актом нельзя.
- Сообщает направившему материалы органу, что признаки самовольной постройки не установлены.
До истечения этого периода полезно представить в муниципалитет правоустанавливающие и технические документы, сведения о регистрации, дате строительства и действовавших требованиях. Письменная позиция не гарантирует прекращения процедуры, но позволяет зафиксировать обстоятельства, которые орган обязан оценить.
Направление копии решения
В течение семи рабочих дней после принятия акта его копию направляют лицу, создавшему постройку. Если сведения о застройщике отсутствуют, документ направляют правообладателю участка.
Когда определить этих лиц не удалось, муниципалитет в тот же семидневный срок публикует сообщение в порядке, установленном для муниципальных актов, размещает его на официальном сайте и на информационном щите в границах участка. Поэтому отсутствие письма по адресу проживания ещё не доказывает, что процедура не начиналась.
Предписание о сносе самовольной постройки
В обращениях и переписке документ часто называют предписанием о сносе. Однако для принудительного демонтажа имеет значение не название, а правовая природа акта. Следует установить, является ли полученный документ решением, принятым по статье 222 ГК РФ и статье 55.32 ГрК РФ, либо требованием надзорного органа устранить выявленное нарушение.
Акт проверки, уведомление или предписание контролёра сами по себе не заменяют решение суда или компетентного муниципального органа о сносе. Если документ подписан ненадлежащим лицом, не содержит исполнимого требования либо принят без предусмотренной процедуры, эти обстоятельства включают в основания обжалования.
Что проверить в полученном решении
Документ необходимо сопоставить с материалами проверки. Для подготовки позиции имеют значение:
- наименование и компетенция органа, номер и дата решения;
- адрес, кадастровые сведения, площадь, назначение и другие признаки объекта;
- сведения о земельном участке и его правообладателе;
- конкретное основание для внесудебного решения;
- документы, подтверждающие дату начала строительства;
- действовавший в этот период вид разрешённого использования и режим территории;
- наличие разрешения, регистрации права или ранее принятого судебного акта;
- установленный способ и срок исполнения.
Неопределённое описание постройки затрудняет проверку законности и последующее исполнение. Если на участке расположено несколько объектов, из решения должно быть понятно, к какому именно из них относится требование.
Срок для сноса самовольной постройки по решению органа
Срок зависит от характера объекта, объёма работ и выбранного способа исполнения. Для сноса закон устанавливает интервал от трёх до двенадцати месяцев. Назначить несколько дней для демонтажа капитального здания муниципалитет не вправе.
Если разрешено приведение объекта в соответствие, срок составляет от шести месяцев до трёх лет. Продолжительность должна учитывать сложность проектирования, реконструкции и прохождения обязательных процедур.
Выбор между сносом и реконструкцией
При альтернативном решении обязанное лицо выбирает, демонтировать объект или привести его к допустимым параметрам. Для сохранения постройки недостаточно сообщить о таком намерении. В срок, установленный для сноса, в муниципалитет представляют утверждённую проектную документацию, предусматривающую реконструкцию.
Затем работы выполняют в пределах срока, установленного для приведения в соответствие. Реконструкция проводится по правилам градостроительного законодательства, а результат необходимо оформить предусмотренным способом. Если проект не устраняет выявленный дефект либо сохранение объекта не допускается режимом земли, формальная подача документов не прекращает обязанность.
Можно ли продлить установленный срок
Самостоятельно перенести дату исполнения нельзя. При объективной невозможности завершить работы в установленный период следует заранее обращаться в орган, принявший решение, и одновременно оценивать судебную защиту. Просьбу нужно подтверждать проектной документацией, графиком работ, перепиской с согласующими органами и другими доказательствами.
Ожидание ответа на обращение не приостанавливает действие решения автоматически. Если срок истекает, а законность акта оспаривается, необходимо отдельно решать вопрос о судебном обеспечении до наступления необратимых последствий.
