Кадастровая стоимость объекта недвижимости – отправная точка для всех действий и операций с этими объектами, как регистрационных, так и не требующих обязательной государственной регистрации. Кадастровая оценка пришла на смену прежней инвентаризационной оценке, которая была явно заниженной, так как не успевала за инфляцией.

На основании кадастровой оценки собственники осуществляют:

• расчет и уплату налога на недвижимость;
• отражение стоимости недвижимости в бухгалтерских балансах, которые в свою очередь влияют на капитализацию предприятий, котировки их акций, оценку платежеспособности и ликвидности активов;
• определение стоимости недвижимости с целью ее продажи, покупки, передачи в аренду, передачи в залог.

Кадастровая стоимость гораздо ближе к реальной рыночной цене недвижимости по сравнению с оценкой БТИ, однако и она далеко не всегда адекватно отражает рыночные реалии. Причем она может быть как выше, так и ниже реальной стоимости объекта или той стоимости, какую хочет видеть собственник объекта или другое заинтересованное лицо. К примеру, собственнику заброшенного загородного участка с полуразрушенными строениями очень не хочется платить за него налог как за только что отстроенное имение. А предприниматель или физическое лицо, желающие взять под залог недвижимости кредит, наоборот, заинтересованы в том, чтобы залоговое имущество было оценено как можно дороже. Особенно часто разница представлений между бумажной кадастровой стоимостью и стоимостью реальной возникает в ситуациях с недвижимостью, находящейся в федеральной и муниципальной собственности, за которой нет тщательного хозяйского присмотра и которая сплошь и рядом становится лакомым объектом для злоупотреблений.

Так или иначе, но в подобных ситуациях выход один – оспаривание результатов определения кадастровой стоимости  недвижимого имущества в суде на основании вновь открывшихся или неучтенных при первичной оценке обстоятельств. При этом сложности могут поджидать заинтересованных лиц по двум причинам.

Во-первых, 21 июля 2014 года Госдума приняла закон 225-ФЗ, который внес серьезные изменения в правила и регламенты кадастровой оценки. И хотя от даты  принятия закона прошло уже больше двух лет, в ходе судебных заседаний до сих пор встречаются разночтения, вытекающие из устаревшей трактовки порядка кадастрового учета и оспаривания кадастровой оценки.

Во-вторых, с 15 сентября  2015 года в России начал действовать Кодекс административного судопроизводства (КАС), который был принят для упрощения работы судей в отношении дел, касающихся  прежде всего разрешения ситуаций с вязкими и длительными конфликтами между  гражданами и коммерческими организациями с одной стороны и различными административными структурами вроде Росреестра и кадастровых палат с другой. С 15 сентября 2015 года изменился порядок подачи искового заявления на пересмотр оценки – сейчас это делает не физическое или юридическое лицо, а так называемый «административный истец». В целом в ходе судебного производства мало что изменилось, лишь сократилось время рассмотрения дел, в том числе без участия сторон, но для многих конкретных участников процесса новые правила пока еще в диковинку. Это особенно касается затяжных процессов, которые касаются оспаривания кадастровой стоимости земли, поскольку такие дела редко носят экстренный характер и до сентября 2015 года могли тянуться годами.

Последние законодательные  изменения в порядке оспаривания оценки

Итак, что же нового появилось в порядке оспаривания кадастровой стоимости земельного участка, дома, квартиры в Москве и Московской области и по всей стране?

Во-первых, у физических лиц появилось определенное преимущество по сравнению с юридическими лицами и административными органами муниципальных образований. Граждане могут нести свои претензии сразу в суд, в то время как юридические лица должны сначала заявить претензию специальной комиссии, работающей при региональном  Росреестре. Теоретически такая комиссия может признать неправоту специалистов регистратора и решить проблему без открытия судебного производства, но на практике такое случается лишь в случае грубых ошибок или злоупотреблений должностных лиц. Поскольку в большинстве случаев истцы, недовольные неверной, на их взгляд, кадастровой оценкой, предъявляют серьезные материальные претензии, комиссии при органах Росреестра предпочитают не принимать решение самостоятельно, а оставлять его на усмотрение судьи. Кстати, гражданам никто не мешает сначала обратиться с заявлением об оспаривании кадастровой оценки в ту же комиссию. Если их доводы будут достаточно убедительны, комиссия может принять решение в их пользу, тем более, что при рассмотрении жалоб физических лиц суммы, как правило, ниже и бюджет органов Росреестра страдает не так ощутимо, да и на мировую граждане идут охотнее, нежели юридические лица.

Второе важное новшество заключается в общем усложнении процедуры. Оспорить кадастровую стоимость стало возможно при выполнении двух условий:

1. Заключение должно быть сделано на дату выполнения кадастровой оценки объекта недвижимости, а не на текущую дату.
2. Помимо экспертного заключения лицензированного оценщика об определении рыночной стоимости недвижимости истец теперь должен еще предоставить заключение руководства саморегулируемой организации,  в  которой состоит оценщик. В этом заключении СРО должна подтвердить свое согласие с алгоритмом оценки, примененным оценщиком.

Такая перестраховка, которая в целом на руку только Росреестру, вызвала шквал возмущения среди участников рынка и заинтересованных лиц, но это ничего не изменило и статистика говорит сама за себя. В 2015 году в суды и административные комиссии в Москве было подано 152 заявления об оспаривании кадастровой оценки земли и других объектов недвижимости. Из них удовлетворено было 58 заявлений (38%), а 94 (или 62%) были отклонены в основном ввиду формальных нарушений - несоответствия дат кадастровой и рыночной оценки,  неточностей и методологических ошибок  оценщиков и отсутствия заключения СРО, о необходимости которых попросту никто не знал.

В какой суд лучше жаловаться?

В процессе обжалования истцами отказов комиссиями и судами общей юрисдикции оспаривания результатов кадастровой оценки вскрылась еще одна проблема – крайне низкая компетентность судей  при рассмотрении столь специфических дел, как оценка недвижимости. До сентября 2015 года такие дела, нсли истцами выступали юридические лица,  рассматривались в арбитражах, где сформировалась достаточно объемная практика. В итоге юристы применили оригинальную и хитрую тактику: получив отказ в комиссии Росреестра, они шли не в суд общей юрисдикции, где дело должно было рассматриваться по регламенту КАС, а в арбитражный суд с жалобой на сам факт решения государственного органа (а не на конкретный отказ в пересмотре кадастровой стоимости). В итоге дела рассматривались «опытными» судьями арбитража и решения принимались более объективно и компетентно.    

Статистика 2016 года по делам об оспаривании кадастровой оценки в Москве и Московской области еще не собрана, но нет сомнения, что дел в 2016 году будет больше, как в рамках арбитражного, так и в рамках административного судопроизводства. Изменения в законодательстве в целом не стали камнем преткновения для юристов, но добавили головной боли собственникам помещений.

Как избежать хлопот и поручить оспаривание оценки профессионалам?

Для того чтобы избавиться от этой головной боли, рациональнее всего поручить оспаривание кадастровой стоимости земли, коммерческих помещений и жилья профессионалам. Опытные специалисты по вопросам земельных отношений и недвижимости конторы № 45 МГКА придут на помощь всем собственникам недвижимости, которая по тем или иным причинам была оценена неправильно или чья кадастровая оценка не устраивает владельца.

Опытные юристы возьмут на себя в полном объеме следующие виды работ:

1. Подробное консультирование граждан и представителей юридических лиц по вопросам законодательства в сфере кадастрового учета объектов недвижимости, использования кадастровой стоимости объектов в целях налогообложения и бухгалтерского учета, изменений законодательства, вступивших в силу  в 2014-2016 году.
2. Анализ перспектив оспаривания кадастровой оценки, зафиксированной в базе Росреестра.
3. Проведение профессиональной оценки рыночной стоимости объекта недвижимости с привлечением авторитетного лицензированного оценщика, использующего как минимум два алгоритма оценки.
4. Получение заключения саморегулируемой организации (СРО) оценщиков, подтверждающей квалификацию эксперта и готовой материально ответить в случае его ошибки.
5. Подготовить материалы в комиссию при органе Росреестра или в суд общей юрисдикции, если истцом выступает гражданин.
6. Представить интерес истца на заседании комиссии и в суде.
7. В случае отказа в удовлетворении заявления или затягивания рассмотрения дела комиссией обжаловать решение или бездействие в арбитраже или суде общей юрисдикции (на усмотрение представителя юридического лица).
8. Представить интересы истца в суде.
9. Настоять на проведении судебной экспертизы на предмет установления заниженной или завышенной кадастровой стоимости,  ее несоответствия рыночной конъюнктуре.
10.  Обжаловать решение суда первой инстанции, если оно окажется не в пользу собственника недвижимости.

По состоянию на конец 2016 года многие участники судебных процессов в рамках КАС, связанных с оспариванием кадастровой стоимости земли и зданий, начатых в конце 2014 года, дошли уже до Верховного суда России, но окончательного решения так и нет.

Никто не может гарантировать на 100%, что комиссия или суд изменят кадастровую стоимость объекта недвижимости,  приблизив ее к рыночной. Вполне возможно, у представителей Росреестра найдутся свои аргументы, к которым суд прислушается. Но хорошие специалисты сделают  все возможное, чтобы отстоять правоту своих клиентов, используя весь арсенал своих знаний.

Кадастровая оценка и возврат налогов из бюджета

В том случае, если старания увенчаются успехом  и кадастровая оценка будет изменена, возможна еще одна юридическая коллизия, в разрешении которой  налогоплательщики могут рассчитывать на помощь хороших адвокатов.  Процессы длятся годами, и между подачей заявления и вынесением окончательного решения может пройти несколько налоговых периодов, в которые предприятия выплачивали излишние суммы налогов. Можно вернуть переплату из бюджета на основании полученных судебных решений. В письме ФНС России от 27 марта 2015 г. № БС-4-11/5013  налоговики указали, что новая кадастровая стоимость может быть применена для исчисления налогов, начиная с 1 января года, следующего за тем, когда было подано заявление в комиссию. Это касается в основном юридических лиц, однако с учетом выросших ставок налога на недвижимость для граждан не исключено, что с заявлением о пересчете станут обращаться и собственники дорогих объектов недвижимости в Москве и Московской области. Правда, все это актуально лишь в том случае, когда изначальная кадастровая стоимость жилья или участка была  выше  рыночной, и собственникам приходилось платить слишком высокий налог на недвижимость. Желающих «честно» поднять свою налогооблагаемую базу пока что-то не находится, тем более что заниженная стоимость объекта возникает не по вине налогоплательщика и нарушением не является.   

В том случае, если оспаривание кадастровой оценки никак не связано с целями налогообложения,  а проводится по иным мотивам, юристы конторы № 45 МГКА  также всегда готовы прийти на помощь клиентам, если они нуждаются в юридической защите и сопровождении.  

Читайте также: